コインランドリーはM&Aで始めよう ねらい目はどんな店舗？
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近年、新店舗でのコインランドリーは成功しにくくなっています。
競合店舗が立ち並び、すでに顧客をかこっている店舗がどうしても強くなる属性のコインランドリーでは新店で顧客を呼び込むには、相当良い設備・告知力が必要になってきます。
もちろん、立地にもよりますが、新店で成功するのは、若干飽和気味と言ってもよいでしょう。
コインランドリーは、事業譲渡から始めることをお勧めします。
コインランドリーをM&Aから始めるメリット
- 売り上げが確保できている
- 周知がすでにできている
- 顧客が囲い込めている
- 安くオープンできる
- 良い土地が確保できる
コインランドリーをM&Aではじめるのは、これらのメリットがあります。
顧客が囲い込めているので最初から売上が確保できています。新店舗ですと、集客から頑張らなければならず、数か月間は赤字。。。
なんてこともぼちぼちあります。
安くオープンできる
なんといっても、コスト面で非常に有利になります。
ざっくり、M&Aに出てくる店舗の相場感ですが、店舗５００万円～１８００万円
ざっくり過ぎますが、、どう価格が変わってくるかと言うと、利益からの利回りで計算されます。
４～５年で回収できるように価格が決まっていくため、
利益毎年200万の案件であれば、800万～
利益毎年300万の案件であれば、1200万～
といった感じです。
売りに出る店舗のパターンとして、
- 新店をオープンしたけど、赤字・薄利なので手放したい
- 10年以上やってきて、投資額を回収したので手放したい
- ぼろぼろまで運営してきたので、投資額は回収してるし、撤去費かからず手放したい
こんなパターンが多いです。
1.2の場合、まだまだ機械が現役で、譲渡後に特に何もしなくてもしばらくは安定して利益を取っていけるような店舗になるので、価格が高くなりがちです。
3の場合、耐用年数が切れ、まだ動くものの、近い将来機械の入れ替えが必要になってくるかなあといった店舗のため格安で販売されます。
オススメの店舗
１，２は利益がMAX状態の売価がMAX状態ですので、初心者にはおすすめでしょう。何もしなくても5年以上は下がりにくい利益を引き継げます。
ただ、私が是非勧めたいのは3の物件です。
再生物件となるので、譲渡後、自身の再生プランによっては売上が跳ね上がる可能性を秘めているのです。
もともと、ボロボロになるまで運営してきていた好立地の店舗なわけなので、機器を新しく入れ替え、サービスを一新し、再アピールすることで、当時以上の売上をたたき出すことも可能でしょう。
再生プランを立て、実行していく手間がありますが、超高利回りが期待できます。
コインランドリーの場合大したノウハウも必要ないため、初心者でも思い切りがあれば、誰でもできてしまうのがポイントです。
ぼろ物件は安い。高利回りの出し方
ぼろ物件再生手法は、不動産でも使われている手法です。
地方の築古戸建て物件を格安で入手し、必要なリフォーム・リノベーションを行って賃貸に出す。
こういった不動産投資家が増えてきています。
ぼろ物件不動産のリスク
しかしながら、不動産における、ぼろ物件再生手法はリスクが大きいわりに、利回りが低いです。
リフォームして賃貸に出したら細かいクレームがあって、余計な費用が掛かってしまった。ということをよく耳にします。
また、せっかくリフォームしても、客付けができなければ売上0。収益になりません。
客付けができて初めて高利回り１０～２０％ほどが確保できるような世界です。
ぼろ物件不動産のメリット
僕は、コインランドリーと不動産両方しております。
どうしてコインランドリーよりも利回りが出せない不動産もしているかと言えば、
土地の価値が落ちないからです。
不動産のいいところは、価値が０にはならないところにあります。高利回りを確保しておけば、数年で元金を回収した後はいくらで売ってもいいのです。
- 退去があったら土地の価値として売る。
- まだ賃貸に出せるレベルの建物であれば再度客付けをしてインカムを取る。
こういった考え方が可能になります。
不動産だけをやっていても良いのですが、良い立地は手に入りにくく、スピード持ってキャッシュを増やしていくことができないことがデメリットです。
そこで、コインランドリーの登場なのです。
ぼろいコインランドリー店舗を買うのがおすすめ
不動産に代わり、ボロコインランドリー再生でキャッシュを増やす。
これが僕の取っている手法です。
コインランドリーが成功するのに欠かせない条件が「立地」です。
M&Aでは、良い土地が確保できる
コインランドM&Aを勧めるこれが一番の理由になってきます。
ボロであろうが、その場所にコインランドリーをオープンできること自体に価値があるのです。
いい立地で、自身の工夫で客を呼び込める店舗に再生させればいいのです。
すでにマーケティングリサーチがなされ、ボロボロになるまで運営してきていた好立地の店舗・過去売り上げ実績も確認でき、MAXの売上がいくらだったのか？も把握できているチート状態で始められる。
こんな有利なことはありません。
ボロコインランドリーはリスクが低い
ボロ不動産と比べ、リスクが低いと思います。
不動産の場合、客付けができなければ売上０ですが、コインランドリーの場合０はありえません。
ボロであろうと、引き継ぎの時に利益は出ている店舗がほとんどのため1カ月目からプラス収益を確実に確保することが可能。
また、前オーナーから実績を貰えるので、好調時どこまで売り上げが回復する見込みがあるか？売り上げ予測が立ちやすいです。
- まず赤字にはならない。
- 不動産で言うインカムも確実にとれる。
- 売り上げ回復後、資産価値がアップした段階で売却すればキャピタルも取れる。
以上のことからリスクが低いどころかメリットばかりの手法と考えています。
ぼろコインランドリーの再生にはいくらかかるのか？
ボロですから、再生させなくてはいけません。その費用がいくらくらいかかるのか？ですが、ざっくり400～700万くらいで済んでしまいます。
せんたくウサギチェーンというFCで、中古の機器が売られています。
コインランドリー機器はここだけじゃなく、中古機器が出回っていますので、中古で買えばいいのです。
これの場合、2020年（現在2022年）2年落ちの超優良機器がなんと、582万円です。普通に買えば、1000万は超えていきます。
もっと古いものであれば、全部で500万以下というのもざらにあります。（5年以内のもの推奨）
たとえば、店舗を500万で購入し、機器を600万で入れ替えすれば、１１００万という破格でオープンできてしまいます。店舗状況により+50万くらいかけて内装と看板は綺麗にするともっと良いですね！
これで利益500万まで戻すことができれば、驚異の利回り45％が出せます。
400万であっても、36％ 300万であっても27％と、どうやっても不動産では越えられない利回りを出せるのです。
もちろん弊社協力店から新品でも機器は提供できますが、中古と比べると高いです。。同様ラインナップで1300万くらいはします。即時償却税制のメリットを活用しない限りは、中古機器で十分だとは思います。
新品でも、M&Aでやらせていただいた方には廉価で提供させていただいています。もちろん本当に安いのか、相みつもり取っていただくことも問題ありません。
ぼろコインランドリーの再生にはいくらかかるのか？
結局は経営方針次第
ここまで、ぼろ物件がおすすめ。と書いては来ましたが、あくまでオススメです。
僕は自分でやりたい派の人間なので、不動産でも、コインランドリーでも、再生方式をとっています。
しかし、経営方針はそれぞれ違いますので、
- 比較的新しく、売上が好調な店舗で手間なく引き継ぎたいと思えば利回りは低くなるのは当然。
- 売上は低迷、店舗もボロでオーナーも早く手放したいことから、格安で手に入るが、手間はかかる。
どちらを選ぶかはその人の経営方針次第ですね
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